VASİYETNAME

Vasiyetname nedir ve nasıl hazırlanır?

Vasiyetname her şeyden önce ölüm durumunda geçerlilik kazanan bir belgedir. Vasiyet bırakanın ölmesi durumunda sahip olduğu varlıkların nasıl dağıtılacağını gösterir ve vasiyet bırakan bu vasiyeti istediği zaman yazılı olarak iptal edebilir veya değiştirebilir.

Vasiyette bulunan mirasının belli bir kısmını veya tamamını bir veya birden fazla kişiye bırakabilir.

Eşler isterlerse ayrı ayrı birbirleri lehine vasiyette bulunabilirler.

Vasiyetname hazırlanmasının birçok detayı vardır, biz burada en yaygın uygulamasından bahsedeceğiz.

Türkiye de “vasiyetname” nasıl yapılır?

1- Vasiyetname bırakan 65 yaşın üzerindeyse sağlık raporu istenmektedir. 60-65 yaşları arasında da sağlık raporu zorunlu değilse de alınmasının yararları vardır. Muhtemel itirazların baştan engellenmesini sağlar.

2- 4 adet vesikalık fotoğraf.

3- Kimlik kartı, yabancıysa noter onaylı pasaport çevirisi.

4- TC vatandaşı ve vasiyet verenin yakını olmayan 2 adet şahit.

5- Vasiyet edenin yabancı olması ve Türk dilini konuşamaması halinde kendi dilini bilen yeminli tercüman bulundurmak zorundadır.

TAPU İŞLEMLERİ

Yabancıların gayrimenkul alırken dikkat etmesi gereken noktalar?
Yabancıların ilk dikkat etmesi gereken nokta, beğendikleri gayrimenkulü almadan bu gayrimenkul üzerinde ipotek veya haciz gibi kısıtlayıcı kayıtların olup olmadığını araştırmaktır.

Eğer daire alıyorlarsa, dairenin geçmişten kalan elektrik, su, doğal gaz ve aidat borcu olup olmadığını öğrenmeleri gerekiyor.
Yabancılarla için gayrimenkul alımı ile ilgili faydalı bilgiler?

Yabancı uyruklu birisinin ülkede alabileceği azami gayrimenkul 30 hektarla sınırlıdır.
Askeri bölgeler veya güvenlikli bölgelerde gayrimenkul alımı izne bağlıdır.

Yabancıların daire değil de arsa veya tarla gibi üzerinde yapı bulunmayan bir gayrimenkul almaları durumunda, iki yıl içerisinde bu arsa veya tarlada ne yapmayı planladıklarına dair bir proje hazırlayıp ilgili bakanlığa veya müdürlüğe onay için vermeleri gereklidir.

Yabancılar emlak alırken bir Değerleme Raporu (veya Expertiz Raporu) sunmak zorundadırlar. Değerlendirme Raporu ile ilgili detaylar aşağıda açıklanmıştır.
Türkiye’de mal alımı için ikamet izni zorunlu değildir. Gayrimenkul alımından sonra ikamet izni daha kolay verilmektedir.

Türkiye’de gayrimenkul alımı yapabilecek yabancılar: 1. Yabancı gerçek kişiler, 2. Yabancı tüzel kişiler, 3.Sermayesi yabancılara ait olan ve Türkiye sınırları içinde kurulmuş olan Türk şirketleri.

Gayrimenkul alımları, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Tapu Müdürlüklerinde yapılır.

250.000 US dolarlık gayrimenkul alan yabancılar derhal Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanırlar.

Tapu alınırken gerekli olan belgeler?

1. Satın alınacak gayrimenkule ait ve ilgili belediyeden alınacak “emlak rayiç bedeli evrakı”. Bu belge gayrimenkulün belediyece tespit edilen ortalama değerini gösterir ve ödenmemiş emlak vergisi varsa ancak onların ödenmesi durumunda verilir.
2. Değerleme Raporu (veya Expertiz Raporu)
3. Alıcının ve satıcının kimliği veya pasaportların aslı ve pasaportların noter onaylı tercümesi.
4. Alınacak gayrimenkulün tapusu
5. Alıcıya ait 2 adet ve satıcıya ait 1 adet vesikalık fotoğraf.
6. Yabancı tarafa ait vergi numarası. (Vergi numarası pasaportla vergi dairesine gidilerek hemen alınabilir)
7. Yabancı olan tarafın Türkçe dilini bilmemesi durumunda yeminli tercüman.
8. Tapu alım satım vergilerinin ödenmesi.
9. Alım veya satımda vekâletname kullanılması durumunda vekâletnamenin aslı.

Yabancılar için değerleme raporu

2019/1 sayılı genelge ile 4 Mart 2019 tarihinden itibaren yabancıların yapacağı konut alım veya satımlarında değerleme raporu zorunlu hale getirildi.
Yeni yasaya göre yabancıların yapacağı emlak alım ve satım için, yabancılar, başvurularını yapmadan önce , yetkili uzmanlar tarafından hazırlanması gereken değerleme raporunu başvuru ile birlikte sunmaları gerekmektedir.
.
Bu yasanın amacı:

• Alınacak veya satılacak mülkün gerçek piyasa değerinin tespit ederek alıcı veya satıcının aldatılmasının önüne geçmek.
• Değerleme raporunda mülkün gerekli yasal izinlere sahip olup olmadığı, emlak üzerinde haciz, ipotek veya başka bağlayıcı şerh olup olmadığı belirtilerek alıcının tam olarak bilgilendirilmesini amaçlanmak.
• Gerçek emlak değerlerinin tespit edilmesiyle birlikte düşük göstermek suretiyle oluşan vergi kayıplarını engellemektir.

Değerlendirme raporu ile artık bundan sonra, alıcısı veya satıcısı yabancı olan gayri menkul devirlerinde , raporda belirtilen değerin altında tapu satışı yapılamayacaktır.
Değerleme raporları yaklaşık 10 sayfadan oluşmaktadır. Bu değerleme raporlarında şu hususlar belirtilir:

İlk sayfadan başlayarak, hazırlayan yetkili uzmanın ve müşterinin bilgileri, değerlendirilmesi yapılan gayrimenkulün ada, parsel gibi tapu bilgileri ve diğer teknik detaylar, tapu üerinde yapılan değişiklikler, ipotekler, hacizler, şerhler, her türlü mahkeme kararları ve kısıtlamalar, gayrimenkule ait belediye kayıtları, imar ve yapılaşma durumu, yapı ruhsatları, cezalar, gayrimenkulün ulaşım ve konumu, gayrimenkule değer katan veya değer kaybettiren çevresel özellikler, gayrimenkul bina ise, buna ait teknik özellikler ve ölçümler, gayrimenkul arsa veya tarla ise sınır ölçümleri, topoğrafik yapısı, içindeki yapılar, içindeki ekili mahsul veya ağaçlar belirtilir. Son sayfalarda ise, gayrimenkulün özellikleri dikkate alınarak piyasadaki gerçek değerini bulmak için gerekli hesaplamalar yapılır, bu hesaplamalarda ayrıca emsal gayrimenkullerin değerleri referans olarak alınması yanında, maliyet, kira gelirleri, binanın yaşı ve yıpranma derecesi de dikkate alınır. Değerlendirme raporuna ayrıca gayrimenkulün iç dış mekan ve diğer gerekli fotoğrafları da eklenir. Böylece ilgili gayrimenkulün gerçek bır fiziksel ve finansal fotoğrafı sunulmuş olur.
Bu değerlendirme raporunu süresi 3 aydır. Fakat gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyen bir durumun söz konusu olması halinde (gayrimenkulün koruma sınırı içerisine alınması , SİT alanı ilan edilmesi, orman şerhi düşülmesi, kamulaştırma alanı içinde kalması, cins değişikliği, irtifak hakkı tesisi vb gibi ) yeniden değerleme raporu istenir.

Tapu vekâletnameleri

Vekâletnamelerin Türkiye’deki noterliklerden alınması durumunda aslının tapuya verilmesi yeterlidir.

Fakat vekâletname yurtdışında hazırlanıp gönderiliyorsa:

1. Eğer vekâletname 5 Ekim 1961 tarihinde imzalanan Lahey sözleşmesine imza koyan ülkelerden birindeki noterde hazırlanıyorsa, fotoğraflı olması ve apostil şerhinin konması yeterlidir. Bu vekâletnameler Türkiye’deki yeminli bir tercüman tarafından tercüme edilip noter onayı yapılarak tapu dairelerinde kullanılır.

2. Eğer vekâletname 5 Ekim 1961 tarihinde imzalanan Lahey sözleşmesine imza koyan ülkelerden birinde değil de bu uluslararası sözleşmeye imza koyamayan bir ülkenin noterliğinde hazırlanıyorsa, o ülkedeki Türkiye büyükelçiliğine götürülerek onay edilmesi gereklidir.